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中古マンション買うならリフォームもいっしょにね 【書評】買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム


03 19, 2009 | Tag,不動産,マンション,資産運用

買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム
(2009/02/13)
山本 久美子

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こちらも昨日に引き続き山本久美子さんの本です。おなじく勝間和代のBook Lovers (ブックラバーズ)で紹介されていたので2冊まとめて読んでみました。前作が2006年のもので、今回の新刊が今年のものなのですが、3年たっても主張は変わらず中古マンション購入を勧めています。

本書が前作と違う点はマンション購入というより、リフォームについての具体的な方法が書かれている点だと思います。もちろん、購入のことについても書かれていますので、どちらか一冊買うなら本書がいいかもしれません。

リフォームと言ったってどこをどうやってリフォームするのか住宅を購入したことのない人にとってはピンとこないかもしれませんが、本書がその手助けをしてくれます。
昨日の中古マンション選びのところでどの年代の中古マンションを買うのがいいかという話が出たと思いますが、1983年以前の物件は耐震性などの点でハズレを選ぶ可能性も高いと考えますので、論外ということにしておきます。

それで、その後何年ものを買うのがいいのかということですが、2001年~2006年くらいに建てられた物件が良さそうですよ。

というのも、この時代に住宅品質確保促進法が制定されたり、住宅性能表示制度ができたり、10年間の瑕疵担保責任(買った時に気付かなかった建物の欠陥が後から発覚した時に売主が責任を負うというもの)が義務化されたりなどの措置がとられているからです。

やはり新しいほど進化した良い物件が多くなるということなのだと思います。2001年~2006年くらいの物件が無難なんじゃないでしょうか。


マンション価格とリフォーム価格の相場ですが、本書の中に参考になる予算別戦略が例示してありましたので紹介しておきます。


(新築マンション:4000万円(住宅)+0円(リフォーム不要))
築10年以内の中古マンション:3600万円(住宅)+100万円(壁紙、トイレ、洗面所などをリフォーム)
築20年以内の中古マンション:2800万円(住宅)+350万円(上記+フローリング、キッチンなどの水回りをリフォーム)
築20年を超える中古マンション:1800万円(住宅)+800万円(間取りの変更やそれに伴う配線や配管などもリフォーム)


絶対こうしろというものではなく、あくまで参考情報です。


劣化が激しかったり、中古といえども最新の設備がほしいといった場合、リビングダイニングにはモニター付きインターホン、収納・玄関にはクローゼットの充実、浴室には浴室乾燥機やオートバス、キッチンはシステムキッチン、洗面所には鏡、収納、シャワー、トイレにはウォシュレットなどなど手を加えたいところ満載です。さらにコンセント、分電盤、給湯器などこのあたりもブロードバンド対応にしたり、床暖房を入れてみたり、できれば現代仕様に変えたいですよね。

ただ、いろいろと夢はあっても素人が一人で決めるのは大変です。そこで、おススメなのが先にリフォーム会社を決めて、そこで相談してから不動産会社をまわる、という方法です。これなら自分の描く理想のリフォームマンションが作れそうですよね。この場合、すべてのリフォーム会社が住宅選びにまで同行してくれるとは限らないみたいなので、その辺も聞いてみて対応してくれそうなリフォーム会社を選びましょう。

中古の場合は不動産会社に仲介してもらうことになると思いますが、これの価格はマンション価格の3%+6万円に消費税を加えたものが上限です。この辺の諸経費も考慮に入れておきたいところです。



個人的には中古マンションの値段も今は割高で、あと2,3年後に価格が適正になってくるのではないかと思っているので今は市況を見守っていきたいと思います。

マンション購入を考えている人は先に本書に目を通しておくといいと思いますよ。

参考記事:
マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社 
新築にしようか中古にしようか 【書評】失敗に学ぶ不動産の鉄則
やっぱり中古かな 【書評】今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方


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