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やっぱり中古かな 【書評】今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方


03 18, 2009 | Tag,不動産,資産運用,マンション

今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方
(2006/01)
山本 久美子

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こちらの本は勝間和代のBook Lovers (ブックラバーズ)で発見した本です。著者はリクルートで「住宅情報」を初め数々の住宅情報系雑誌を手がけてきた住宅ジャーナリストの山本久美子さんです。昨日の話と重なる部分も多いのですが、この機会にもう少し住宅について知識を深めていきましょう。


昨日は新築と中古の物件ではどちらが良いかについて考えましたが、今回も結論としては中古、になります。
中古を割安で買って、リフォームしましょうということです。
中古マンションの魅力(おさらい)

  • 中古マンションは新築マンションの3割~5割安い

  • 立地で選びやすい

  • リフォームすれば好みの住宅に変えることができる

  • 住むまでの期間が短い

  • 実物を見て買えるから安心

  • マンションの良し悪しを決める管理状態も一目瞭然



強調しますが、あくまでも買った後にリフォームをするという前提です。

例えば一昔前は5000万円だったマンションを3割引きの中古価格で買ったとします。そうすると購入価格は3500万円になりますね。これに500万円のリフォームを施したとしても合計4000万円です。


時代によって中古マンションにはどのような特徴があるかというと、


1982年まで 大量生産時代
1983年~87年 商品企画競争時代
1988年~91年 マンションバブル時代
1992年~94年 バブル後抑制時代
1995年~2000年 マンションブーム&進化時代
2001年~ 基本性能底上げ時代


とこのような感じです。

安全性から建築基準法が改正された1981年以降に建てられたもの。約2年完成までにかかるとしたら1983年以降にできたマンションが無難です。

1995年~2000年のマンションで阪神大震災の影響で耐震性への関心がさらに高まり、ガスの給湯能力も24号と大型化、電気容量も50アンペアが普及しました。中古マンションでは最近になるにつれてガスや電気の容量が増える傾向にあります。例えば、古い中古マンションを買って、オール電化にリフォームしようと思っても絶対的に電気容量が足りなかった、なんてことのないように注意しないといけません。

マンションに限らず住宅は全てそうでしょうが、時がたてば劣化していきます。これから買う中古マンションがそれに対してどれくらい準備をしているか、はマンションの質を見極めるうえでも重要な要素です。10年たっても一切修繕がないようでは少し心配です。修繕積立金や管理費が安すぎないかも注目する点です。これらの費用は安ければよいというものではなく、必要経費と考えます。1戸あたりの管理費は12000円、修繕積立金は9000円くらいが目安のようです。

契約するときの書類である重要事項説明書や売買契約書は必ず目を通してから契約に臨むほうがよいでしょう。一旦契約してしまうと、万が一の解約の際は違約金が発生したりします。違約金というのは契約のときに払った手付金でだいたい購入価格の1~2割になります。マンションの価格が3000万円なら300万円~600万円と考えるとその額の大きさがよくわかります。慎重に対応したいものです。


住宅は人生の中でも最も大きな買い物の一つです。できるだけかしこい買い物をしましょう。


参考:
マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社 
新築にしようか中古にしようか 【書評】失敗に学ぶ不動産の鉄則


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