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新築にしようか中古にしようか 【書評】失敗に学ぶ不動産の鉄則


03 17, 2009 | Tag,不動産,資産運用,マンション

失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ)失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ)
(2009/01)
幸田 昌則

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人生で最も大きな買い物の一つである不動産の話です。

本書は不動産バブル崩壊に伴い、売り手の不動産販売業者と買い手の消費者の立場に立って書かれた本です。自宅用の不動産を取得しようかどうか迷っている人、投資用の不動産の取得を考えている人、自宅用の不動産を買おうと決意したはいいが、新築にしようか中古にしようか迷っている人は読んでみると参考になると思います。

今回は買い手の立場に立った視点で、新築を買うべきか中古を買うべきかという点に絞り、本書の内容を元に考えていきたいと思います。
結論としては個人的に中古の方がいいかなあと思います。


新築のメリットは第一に新しいこと、最新の機能がついていること、知りあいにちょっと自慢できることなどがあるかと思います。誰にも汚されていない真新しい家に住むのは確かに気持ちがいいものだと思います。

それに対して中古のメリットはまず第一に価格が安いことがあるでしょう。新築の価格はデベロッパーの希望価格になっているのに対し、中古は市場価格なので需給バランスの方に影響されます。新築は買った瞬間に3割減の値段になってしまうというのは本当の話で、新築マンションには多額の販管費が必要なことからこのようなことになるのでしょう。家のポストに新築マンションの広告が入っているのをよく目にするかもしれませんが、こうしたチラシの一枚一枚がマンションの価格に反映されているということです。また、中古はローンを組みずらいという問題が以前はあったようです。しかし今となってはそのような問題もありません。



ここからは新築、中古両方にあてはまることです。

実際にマンション買おうと思った時の注意点ですが、一つの施設の利便性だけに頼りすぎるのは危険です。近くにショッピングセンターがあるというのは利便性が高くなるので、とても魅力的ですが、絶対にそのショッピングセンターが潰れないという保証はありません。もうひとつ、例えば病院が近くにある、とかそういうプラスアルファがあった方がいいでしょう。

住宅は今、供給過多の状態です(マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社 )。「金余り」と「超低金利」が続いたため不動産価格は高騰しました。このため、不動産という資産が低利回りになってしまっているのです。

また、リスクとして不動産は税制や金融政策の道具にされやすいということがあります。流動性が低いのも大きな問題です。絶対に転勤や転職がない、と言えるのでなければ、住宅は売る前提で考えておいた方がよいでしょう。なので、住宅ローンを組む時は頭金は十分に最低でも20%は用意して、利回りの高い物件を買う必要があります。

投資用の不動産を取得しようと思っている場合も、同じように利回りには敏感になった方がよさそうです。購入価格は利回りを意識して十分検討しましょう。その前に立地や環境、不動産のメンテナンスがどうなってるかなども十分リサーチする必要があります。空室の増加、賃料の低下、各種費用の増加、維持管理のための補修の費用負担という種種の問題はここから始まります。



最後は中古がいいという主旨から少し離れてしまいましたが、中古にしろ新築にしろ、不動産を買うなら気をつけたい点いろいろでした。


参考:マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社 





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