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不動産投資の学校


09 24, 2008

ものすごく勉強になる本です。

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本
(2008/08/01)
日本ファイナンシャルアカデミー 編著

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個人的なことですが、節税目的でマンション経営に興味を持ち始めてから、斡旋してくれる業者に会ったことがあります。
新築区分マンションで、神戸の物件でした。

業者の言い分は分かるし、納得のいくものだったのですが、こちらに知識がない分、どうしても相手に主導権があるし、知識がないと(悪く言うと)簡単に騙されるとも感じました。

なので、不動産に関する知識を増やすことが先だと考え、結局は購入しませんでした。



内容です。

まず不動産投資のメリットです。

1.レバレッジ(てこ)効果
少ない資金で多くの金額を動かすことができる。
ローンを組むということは”少ない元手で多額のお金を動かす”ことなので、レバレッジが利く、と言えます。

2.将来あてにならない年金を補う収入にする
ローンを完済した後はその物件は入居者さえいればお金を生み続けます。

3.生命保険の代わりにする
団体信用生命保険というのがあります。これは、物件所有者が不慮の事故で死亡したり、身体障害者になったりした場合、ローンを払わなくてすむようになる保険です。
ということは、死亡した時点でその物件は家族の財産になります。

4.節税
総収入金額から必要経費を引いたものが、課税所得になります。
必要経費を大きく計上できればそれだけ課税所得を減らすことができ、所得税を減らせます。
必要経費に含まれるものとして管理費、保険料、ローン返済額の利息にあたる部分、建物の減価償却費、固定資産税、都市計画税、他雑費などが計上できます。

以前に当ブログで紹介した節税サラリーマンはこういうテクニックを駆使しています。
なぜあのサラリーマンは税金を払ってないのか

ただ、家賃収入が多くなってくると節税効果はなくなってくるのでご注意を。

5.ペイオフ対策
銀行に一千万円以上預けている場合、その銀行が倒産しても一千万円しか返してもらえません。
一億円預けていても一千万円しか返してもらえないのです。
その点、不動産という資産なら銀行が倒産しても減らされることはありません。



不動産投資のリスクと備え

1.はずれ物件を引くリスク

備え
 とにかく物件選びはできるだけの物件情報を集めて、厳選した物件を選ぶ必要があります。
 大損が許されないのが不動産投資です。

2.空室リスク

備え
 これも下準備で入念に考慮に入れておかなければ成りません。
 リフォームすることが一つの解決法だったりします。

3.滞納リスク
入居者がお金を払ってくれないリスク

備え
 滞納保証サービスは利用したほうがよさそうです。

4.金利上昇リスク
インフレになれば金利は上がります。
そうすると変動金利も上がります。
その結果、ローンの支払いが増え、苦しむことになります。

備え
 今後は金利が上がる傾向だと思いますので、できるだけ固定金利にした方がよさそうです。

5.値下がりリスク
地価が下がるかもしれません。
建物の値段が下がるリスクもあります。

備え
 ちょうど今現在、不動産景気が悪化しているので地価が下がってきてますよね。
 
 ここでも値下がりの少ない好立地の物件を選ぶことや管理の行き届いた物件にすることが対策なり
 ます。

6.流動性リスク
不動産は株みたいに売りたいときにすぐ売ることができません。買うときも同様です。

7.地震・火事などの災害リスク

備え
 火災保険や地震保険を利用する。
 複数の不動産をもつこと。金額やエリアを分散させることでリスクを分散できる。

8.住人のトラブル、犯罪などの人的トラブル

備え
 管理会社に管理を委託する。



知っておきたい、知っておかなければならない不動産投資の指標

(ここを理解するのがしんどいかも。でもこれらの計算式を知らずして物件の価値は語れない)

1.表面利回り

利回り(%)=年間の家賃収入÷物件価格×100


初心者は表面利回り8~10%の物件を目安に選ぶとよさそうです。


2.実質利回り
計算が複雑になります。もろもろかかるお金を全て含ませた利回りのことです。

実質利回り(%)=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)


以下の式を代入してください
家賃収入(実質)=(月額家賃-管理費等)×12ヶ月-固定資産税-都市計画税

物件価格(実質)=購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税+(必要に応じて)リフォーム費用

表面利回りで8%あった物件でも実質利回りを計算すると6%台になるなど、実質利回りは表面利回りより下がります。


3.キャッシュフロー
実際に手元に残るお金のことを言います。
計算式はこうです。

キャッシュフロー(円/年)=(実質家賃収入/年-返済利子/年-減価償却費/年)-(所得税+住民税)+減価償却費/年-返済元本/年

4.ROI(Return On Investment)
投資したお金に対してどれくらい利益を出しているかの指標になります。

ROI(%)=年間キャッシュフロー÷最初に払った自己資金×100

この式からすると頭金なしで大きなローンを組んだほうがROIは高くなります。
通常はROIが高い方がレバレッジが効いていると考えます。
ここで注意しなければいけないのが、自己資金をあんまり少なくすると抱えるローンも大きくなってくるということです。



不動産投資を始めようと思います。
今はそのための準備中です。

できるだけ自分の力で手続きを行うことの利点は分かるのですが、普段が結構忙しいので、できるだけアウトソーシングしたいという思いは変わりません。

安心して相談できる信頼できる不動産会社税理士を見つけることが必要だとも思いました。

どうやって見つけるかも課題です。


市況としては今が始め時な気がするんですが、こう不動産会社が倒産しているとどの会社を信用していいものやら・・・









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