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中古マンション買うならリフォームもいっしょにね 【書評】買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム


03 19, 2009 | Tag,不動産,マンション,資産運用

買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム
(2009/02/13)
山本 久美子

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こちらも昨日に引き続き山本久美子さんの本です。おなじく勝間和代のBook Lovers (ブックラバーズ)で紹介されていたので2冊まとめて読んでみました。前作が2006年のもので、今回の新刊が今年のものなのですが、3年たっても主張は変わらず中古マンション購入を勧めています。

本書が前作と違う点はマンション購入というより、リフォームについての具体的な方法が書かれている点だと思います。もちろん、購入のことについても書かれていますので、どちらか一冊買うなら本書がいいかもしれません。

リフォームと言ったってどこをどうやってリフォームするのか住宅を購入したことのない人にとってはピンとこないかもしれませんが、本書がその手助けをしてくれます。

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やっぱり中古かな 【書評】今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方


03 18, 2009 | Tag,不動産,資産運用,マンション

今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方
(2006/01)
山本 久美子

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こちらの本は勝間和代のBook Lovers (ブックラバーズ)で発見した本です。著者はリクルートで「住宅情報」を初め数々の住宅情報系雑誌を手がけてきた住宅ジャーナリストの山本久美子さんです。昨日の話と重なる部分も多いのですが、この機会にもう少し住宅について知識を深めていきましょう。


昨日は新築と中古の物件ではどちらが良いかについて考えましたが、今回も結論としては中古、になります。
中古を割安で買って、リフォームしましょうということです。

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新築にしようか中古にしようか 【書評】失敗に学ぶ不動産の鉄則


03 17, 2009 | Tag,不動産,資産運用,マンション

失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ)失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ)
(2009/01)
幸田 昌則

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人生で最も大きな買い物の一つである不動産の話です。

本書は不動産バブル崩壊に伴い、売り手の不動産販売業者と買い手の消費者の立場に立って書かれた本です。自宅用の不動産を取得しようかどうか迷っている人、投資用の不動産の取得を考えている人、自宅用の不動産を買おうと決意したはいいが、新築にしようか中古にしようか迷っている人は読んでみると参考になると思います。

今回は買い手の立場に立った視点で、新築を買うべきか中古を買うべきかという点に絞り、本書の内容を元に考えていきたいと思います。

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マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社


03 06, 2009 | Tag,不動産,マンション,住宅ローン

不動産会社の倒産が相次ぎ、不況が続いているマンション業界ですが、買い手の私たちは今どういうことを考えておくべきなのでしょうか。こんなことについて考えてみました。


「マンション買うなら今?」



「今」ではないというのが今回の結論です。おそらくこれから先価格は今より下がるだろうと思うのです。


理由の一つに現在のマンション販売価格そのものがまだまだ割高だということがあります。

これまでの不動産市場の動向を見ていると、一時的な景気回復により不動産需要の上昇、それに加えて原油や資源なで建築費関係も高騰していました。それが価格に反映されてきため、マンション価格も高騰しました。

首都圏の新築マンションでみると、70㎡あたり
2006年で3799万円
2007年で4276万円
(p.59)

なのでずいぶん価格が上昇しています。


一方、 
全国平均では、70㎡あたり
2006年で2600万円
2007年で2691万円
(p.59)

ですから、首都圏での価格上昇が激しいことが分かります。


ネタ元は違いますが、
2009年1月のデータでは
1㎡あたり59万円で、70㎡では4130万円

  首都圏のマンション市場動向 2009年1月


というデータがあり、これを見ると2007年に比べて微減程度です。不景気、不景気と言われる割に価格の低下が進んでいません。

一般にマンション価格は、その調整期間に1,2年かかると言われています(p.72)ので、今は割高と言えるのでしょう。これは不動産という資産が流動性に乏しいことも関係していると思います。


さらに、さっきのデータに年収を加えて見てみると、
首都圏では70㎡あたり
2006年で3799万円、首都圏平均年収は551万円
2007年で4276万円、首都圏平均年収は551万円
(p.59)

全国平均では、70㎡あたり
2006年で2600万円、全国平均年収は455万円
2007年で2691万円、全国平均年収は453万円
(p.59)


年収は増加していなのに、マンション価格だけ上昇しているわけです。

年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を返済負担率と言いますが、これは25%以内が安全です(p.60)。

例えば、年収453万円の家庭が、2691万円の物件を2000万円のローンを組んで買ったとします。35年返済、金利3%でボーナス返済しない場合の毎月返済額は7万6970円で、年間では約92万円となり、これは年収の20%に相当します。

これくらい(25%以下)のローンの組み方が安全と言えるのですが、もっとシンプルに考えると、一般的には年収の5倍から6倍くらいが適正価格と考えてよさそうです(例に示した条件)。

こう考えると、現在のマンション価格は年収の割に高い金額になっていることが分かります。これではそう簡単にマンションを購入することができないので、市場に需要と供給のバランスが働くとするなら、もっと価格は低下するでしょう。



住宅ローン控除で、10年間で最大500万円の減税が受けられるお得な制度があるという反論もあるかもしれませんが、このことは文面だけ受け取ってはいけません。
こちら▼

  2009年の住宅ローン控除制度はこうなった!

に給与収入と住宅ローン借入額を例示したシミュレーションがありますので参考にしてください。


500万円の控除が受けられる人は少なそうですね。



やはり今マンションを購入するのは適切ではなさそうです。


参考書籍:
不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社
(2009/01/06)
山下和之

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本書は不動産業界の現状について教えてくれる一冊です。不動産は人生の中でも最も高額な買い物の一つですので、じっくり考えて購入するか検討したいところです。また、投資用に不動産を利用しようと思っている人もいると思いますが、そういう目的で読んでもいいと思います。




不動産投資の学校


09 24, 2008

ものすごく勉強になる本です。

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本
(2008/08/01)
日本ファイナンシャルアカデミー 編著

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個人的なことですが、節税目的でマンション経営に興味を持ち始めてから、斡旋してくれる業者に会ったことがあります。
新築区分マンションで、神戸の物件でした。

業者の言い分は分かるし、納得のいくものだったのですが、こちらに知識がない分、どうしても相手に主導権があるし、知識がないと(悪く言うと)簡単に騙されるとも感じました。

なので、不動産に関する知識を増やすことが先だと考え、結局は購入しませんでした。



内容です。

まず不動産投資のメリットです。

1.レバレッジ(てこ)効果
少ない資金で多くの金額を動かすことができる。
ローンを組むということは”少ない元手で多額のお金を動かす”ことなので、レバレッジが利く、と言えます。

2.将来あてにならない年金を補う収入にする
ローンを完済した後はその物件は入居者さえいればお金を生み続けます。

3.生命保険の代わりにする
団体信用生命保険というのがあります。これは、物件所有者が不慮の事故で死亡したり、身体障害者になったりした場合、ローンを払わなくてすむようになる保険です。
ということは、死亡した時点でその物件は家族の財産になります。

4.節税
総収入金額から必要経費を引いたものが、課税所得になります。
必要経費を大きく計上できればそれだけ課税所得を減らすことができ、所得税を減らせます。
必要経費に含まれるものとして管理費、保険料、ローン返済額の利息にあたる部分、建物の減価償却費、固定資産税、都市計画税、他雑費などが計上できます。

以前に当ブログで紹介した節税サラリーマンはこういうテクニックを駆使しています。
なぜあのサラリーマンは税金を払ってないのか

ただ、家賃収入が多くなってくると節税効果はなくなってくるのでご注意を。

5.ペイオフ対策
銀行に一千万円以上預けている場合、その銀行が倒産しても一千万円しか返してもらえません。
一億円預けていても一千万円しか返してもらえないのです。
その点、不動産という資産なら銀行が倒産しても減らされることはありません。



不動産投資のリスクと備え

1.はずれ物件を引くリスク

備え
 とにかく物件選びはできるだけの物件情報を集めて、厳選した物件を選ぶ必要があります。
 大損が許されないのが不動産投資です。

2.空室リスク

備え
 これも下準備で入念に考慮に入れておかなければ成りません。
 リフォームすることが一つの解決法だったりします。

3.滞納リスク
入居者がお金を払ってくれないリスク

備え
 滞納保証サービスは利用したほうがよさそうです。

4.金利上昇リスク
インフレになれば金利は上がります。
そうすると変動金利も上がります。
その結果、ローンの支払いが増え、苦しむことになります。

備え
 今後は金利が上がる傾向だと思いますので、できるだけ固定金利にした方がよさそうです。

5.値下がりリスク
地価が下がるかもしれません。
建物の値段が下がるリスクもあります。

備え
 ちょうど今現在、不動産景気が悪化しているので地価が下がってきてますよね。
 
 ここでも値下がりの少ない好立地の物件を選ぶことや管理の行き届いた物件にすることが対策なり
 ます。

6.流動性リスク
不動産は株みたいに売りたいときにすぐ売ることができません。買うときも同様です。

7.地震・火事などの災害リスク

備え
 火災保険や地震保険を利用する。
 複数の不動産をもつこと。金額やエリアを分散させることでリスクを分散できる。

8.住人のトラブル、犯罪などの人的トラブル

備え
 管理会社に管理を委託する。



知っておきたい、知っておかなければならない不動産投資の指標

(ここを理解するのがしんどいかも。でもこれらの計算式を知らずして物件の価値は語れない)

1.表面利回り

利回り(%)=年間の家賃収入÷物件価格×100


初心者は表面利回り8~10%の物件を目安に選ぶとよさそうです。


2.実質利回り
計算が複雑になります。もろもろかかるお金を全て含ませた利回りのことです。

実質利回り(%)=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)


以下の式を代入してください
家賃収入(実質)=(月額家賃-管理費等)×12ヶ月-固定資産税-都市計画税

物件価格(実質)=購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税+(必要に応じて)リフォーム費用

表面利回りで8%あった物件でも実質利回りを計算すると6%台になるなど、実質利回りは表面利回りより下がります。


3.キャッシュフロー
実際に手元に残るお金のことを言います。
計算式はこうです。

キャッシュフロー(円/年)=(実質家賃収入/年-返済利子/年-減価償却費/年)-(所得税+住民税)+減価償却費/年-返済元本/年

4.ROI(Return On Investment)
投資したお金に対してどれくらい利益を出しているかの指標になります。

ROI(%)=年間キャッシュフロー÷最初に払った自己資金×100

この式からすると頭金なしで大きなローンを組んだほうがROIは高くなります。
通常はROIが高い方がレバレッジが効いていると考えます。
ここで注意しなければいけないのが、自己資金をあんまり少なくすると抱えるローンも大きくなってくるということです。



不動産投資を始めようと思います。
今はそのための準備中です。

できるだけ自分の力で手続きを行うことの利点は分かるのですが、普段が結構忙しいので、できるだけアウトソーシングしたいという思いは変わりません。

安心して相談できる信頼できる不動産会社税理士を見つけることが必要だとも思いました。

どうやって見つけるかも課題です。


市況としては今が始め時な気がするんですが、こう不動産会社が倒産しているとどの会社を信用していいものやら・・・









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