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家は買うべきか?


10 14, 2009 | Tag,資産運用,不動産,住宅ローン

9月に発表された基準地価も

基準地価:全国的下落 東京・銀座、変わる街並み 空室増え低価格店進出

下がっていましたね。もうしばらくこれを反映して不動産価格は下落傾向になると予測できるのではないでしょうか?


今回は不動産を購入するべきかどうかについて考えます。同じことで悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

インスパイアされたのはコチラの本。

「黄金の羽根」を手に入れる自由と奴隷の人生設計 (講談社プラスアルファ文庫)「黄金の羽根」を手に入れる自由と奴隷の人生設計 (講談社プラスアルファ文庫)
(2004/08)
橘 玲海外投資を楽しむ会

商品詳細を見る


私自身はあまり持ち家にこだわっていないので、本書の内容に共感できたというところです。


家を買うことのリスク

1.流動性リスク
家は思い立ってもすぐに売り買いできるようなものではありません。急な転勤が決まったらどうしましょう?買った時は良くても10年、20年たつと周辺の環境が変わる可能性はありますし、自分自身が心変わりしてるかもしれません。そんな不確定なリスクに不動産という資産は備えることができません。


2.金利変動リスク

住宅ローンを組んだ時の話です。いきなり現金一括で不動産を買うことができる人はそういないでしょうから、みんなにあてはまることでしょう。はじめ3%台で借りていた住宅ローンがそのうち4%、5%となってくると、支払うお金が変動します。ローンの組み方によっては住宅にお金を払っているのではなく、利息のためにお金を払っているなんて状況にもなりかねません。


3.価格変動リスク
不動産の価値は変動します。バブルがはじけて、それまで不動産そのものが値上がりしてきましたが、今となっては不動産の価値がこれから上がることは期待できないでしょう。


家は買った方がよいと言う人の主張

1.日本では家主が高齢者に家を貸したがらないから、若い時に家を買っておかないと、年をとってからすむところがなくなる。高齢になってから住宅ローンを借りようと思っても、金融機関は貸してくれない。

家を買わないということは、住宅ローンに払うはずだったその余裕資金を他の金融資産で運用させておけるということです。つまり、高齢になった時には相応のキャッシュができているはずだと。だとしたら、高齢になってから住宅ローンを組む心配なんてしなくていいはずです。


2.家を買えば不動産を所有できるけれど、賃貸では毎月の家賃が無駄になる。
それを言うなら、住宅ローンを組んだ時に利息分に支払うお金は無駄ではないのでしょうか?
例えば2600万円の物件を固定金利3%、35年ローンで買ったとすると、月々支払う額は10万円です。月10万円で35年間だから実際には120×35=4200万円支払っていることになります。

この試算では頭金なし、ボーナス返済なしで計算していますが、それにしても4200万円ー2600万円=1600万円は利息のみに支払っているのですからバカバカしいと言わざるを得ません。


3.不動産には資産としての価値がある。
不動産のかわりに株や債券という金融商品を持っていてもそれは資産です。住宅ローンに支払っていたお金をそちらに回していたと考えればいいだけです。



自分だけの家を持つことは、所有欲を満たしてくれてすごく心地いいのだろうと思います。
最終的には個人の価値観で決めればよいのでしょうが、無茶な住宅ローンを組んだりだけはしないようにしたいところです。

住宅ローンを組む場合のコツは頭金をなるべく厚めに用意することでしょう。これだと住宅ローンを組んだことによるレバレッジのメリットがあまり生かされませんけどね・・・。


【関連記事】
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マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社


03 06, 2009 | Tag,不動産,マンション,住宅ローン

不動産会社の倒産が相次ぎ、不況が続いているマンション業界ですが、買い手の私たちは今どういうことを考えておくべきなのでしょうか。こんなことについて考えてみました。


「マンション買うなら今?」



「今」ではないというのが今回の結論です。おそらくこれから先価格は今より下がるだろうと思うのです。


理由の一つに現在のマンション販売価格そのものがまだまだ割高だということがあります。

これまでの不動産市場の動向を見ていると、一時的な景気回復により不動産需要の上昇、それに加えて原油や資源なで建築費関係も高騰していました。それが価格に反映されてきため、マンション価格も高騰しました。

首都圏の新築マンションでみると、70㎡あたり
2006年で3799万円
2007年で4276万円
(p.59)

なのでずいぶん価格が上昇しています。


一方、 
全国平均では、70㎡あたり
2006年で2600万円
2007年で2691万円
(p.59)

ですから、首都圏での価格上昇が激しいことが分かります。


ネタ元は違いますが、
2009年1月のデータでは
1㎡あたり59万円で、70㎡では4130万円

  首都圏のマンション市場動向 2009年1月


というデータがあり、これを見ると2007年に比べて微減程度です。不景気、不景気と言われる割に価格の低下が進んでいません。

一般にマンション価格は、その調整期間に1,2年かかると言われています(p.72)ので、今は割高と言えるのでしょう。これは不動産という資産が流動性に乏しいことも関係していると思います。


さらに、さっきのデータに年収を加えて見てみると、
首都圏では70㎡あたり
2006年で3799万円、首都圏平均年収は551万円
2007年で4276万円、首都圏平均年収は551万円
(p.59)

全国平均では、70㎡あたり
2006年で2600万円、全国平均年収は455万円
2007年で2691万円、全国平均年収は453万円
(p.59)


年収は増加していなのに、マンション価格だけ上昇しているわけです。

年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を返済負担率と言いますが、これは25%以内が安全です(p.60)。

例えば、年収453万円の家庭が、2691万円の物件を2000万円のローンを組んで買ったとします。35年返済、金利3%でボーナス返済しない場合の毎月返済額は7万6970円で、年間では約92万円となり、これは年収の20%に相当します。

これくらい(25%以下)のローンの組み方が安全と言えるのですが、もっとシンプルに考えると、一般的には年収の5倍から6倍くらいが適正価格と考えてよさそうです(例に示した条件)。

こう考えると、現在のマンション価格は年収の割に高い金額になっていることが分かります。これではそう簡単にマンションを購入することができないので、市場に需要と供給のバランスが働くとするなら、もっと価格は低下するでしょう。



住宅ローン控除で、10年間で最大500万円の減税が受けられるお得な制度があるという反論もあるかもしれませんが、このことは文面だけ受け取ってはいけません。
こちら▼

  2009年の住宅ローン控除制度はこうなった!

に給与収入と住宅ローン借入額を例示したシミュレーションがありますので参考にしてください。


500万円の控除が受けられる人は少なそうですね。



やはり今マンションを購入するのは適切ではなさそうです。


参考書籍:
不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社
(2009/01/06)
山下和之

商品詳細を見る

本書は不動産業界の現状について教えてくれる一冊です。不動産は人生の中でも最も高額な買い物の一つですので、じっくり考えて購入するか検討したいところです。また、投資用に不動産を利用しようと思っている人もいると思いますが、そういう目的で読んでもいいと思います。




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