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マンションを買う前におさえておきたいポイントがある


01 24, 2013 | Tag,不動産


ブログ更新してます。

 >> マンション買うならオススメの戦略 「マンションは10年で買い替えなさい」

いや、僕はまだ賃貸ですが・・・。いい物件が見つかればこの戦略もありかなと本気で思いました。


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持ち家か賃貸かについての終わりなき議論。僕なりの結論。


08 08, 2012 | Tag,不動産,住宅

持ち家が得か賃貸が得かの議論は尽きることがないですよね。

僕の今の個人的な意見は賃貸です。

その理由としてまず一つに、住宅価格はどれだけ築浅でもいったん誰かの手に渡ってしまえばその価格は2割~3割減になってしまうことがあります。

その2,3割には不動産会社の利益や宣伝費が含まれます。大型の新築マンションで、近くに専用のプレハブや小ビルが建っているのを見たことありませんか?あれの建設費や土地代などもしっかり上乗せされています。


第二に、住宅ローンの利息分に払う金額が意外とバカにならない、ということがあります。

例えばですよ、4000万円の住宅を頭金1000万円で35年ローンを組んだとします。金利は2.5%にしてみます。そうすると毎月の支払額は10万円ちょっと、ボーナス月はそれに加えて10万円(年2回)ちょっとを支払うことになります。

そうすると、35年で支払う総額はざっくり4500万円くらいになります。1500万円分は借りたお金の利息に支払うことになるのです。


第三に、買った住宅は資産になるというけど、買った時よりも目減りするかもしれません。
バブル期までは不動産価格はうなぎ登りでしたが、その後どうでしょうか。35年経った時に、どれくらいの価値が残るか。


第四に、住宅を維持するにもお金はかかる、ということも見逃せません。

マンションなら修繕積立金や管理費などがかかります。この前うちのポストに入っていた新築マンションのチラシにはこれらのお金がトータル3万円と書いてありまた。

35年経って、いっさい直しが必要ないという物件はあり得ないでしょうから、35年後にまた少なくとも数100万円程度のまとまった支出が待っているということです。


第五に、いったん買ったら引越しができない、ということも重要です。

これが一番かもですよね。僕みたいにたびたび引越しをしていると、持ち家は現実的ではないです。せっかく買ったのに、すぐ引越しでは悲しすぎます。新築で買った物件をすぐに売ることになった場合、一番初めに書いたように大損ですから。

それに、隣に引っ越してきた人がうるさくて迷惑な人だったらどうしましょう。こういうことは予測ができません。
以上は僕がなるべく合理的に考えた”賃貸派”である理由です。


しかしですね、ほんとのことを言うと持ち家に憧れたりもします。

結局、持ち家か賃貸かについては結論が出ることはないのだと思っています。個人の価値観や前提にする条件で大きく主張が変わってきますから。

頭金を大きく用意して住宅ローンを小さくする、中古の物件を購入する、これから先引っ越すことはないという見込みがたつ、これらの条件が僕の”持ち家”購入の基準です。

条件が整わなくてもですね、住宅ローンは時間をお金で買っているという側面もありますから。もう今の時点でこの先引っ越すことはないという方や、ある程度の頭金を用意できる方は持ち家を買ってしまうのも手ではないでしょうか。不動産価格が上昇傾向ならもちろん買いです(先のことは分からないのですが・・・)。


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東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい


07 26, 2011 | Tag,投資,資産運用,不動産

東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい

投資対象としての不動産は魅力的です。

僕も一時期本気で投資用マンションの購入を考えていたことがあります。

マンション投資では少ない自己資金(頭金)で始められる(ローンを組む)こと。場所や部屋を慎重に選んで空室にならなければ、利回りも5~6%くらいは狙えそうなこと。銀行に預けていても1%にも満たない金利ですからね。ローンが完済出来れば、そのマンションは自動的にお金を生み続けてくれること。団体信用生命保険という保険があって、途中で自分の身に何かあると保険がおりてローンの返済はしなくてすむこと。節税効果も見込める(?)。などがメリットに挙げられると思います。

しかしながら結局、僕は投資用マンションを購入を見送りました。その思いを強くしたのは、逆説的ですが「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」を読んでからでした。

この本は投資用マンションを購入する上で、そのメリットもリスクも丁寧に書かれている良書です。本気で投資用マンションを購入しようと考えている人は一度目を通しておくといいです。僕の場合は逆でしたが。

投資においてメリットは大事ですが、リスクについて検討することはもっと大事です。

マンション投資におけるリスクには空室リスク、滞納リスク、建物老朽化リスク、地震による建物倒壊リスク、家賃下落リスク、物件価格下落リスク、管理会社倒産リスクなどなどがあります。

これらのリスクを個人でクリアしていくのは困難だと感じたのが、投資用マンションを見送った理由です。

優良物件を探したり、仮に見つけられたとしてもその物件のメンテナンスを続けていくのは個人にとって相当な負担になると思います。

信頼できる仲介業者を選んで依頼すればいいかもしれませんが、玉石混交の業者の中から信頼できる会社を見つけるのは難しいです。

僕の投資に対するスタンスは多少利回りは少なくても、普段の仕事を圧迫しないような手間のかからない投資です。そのマンション投資は魅力的でしたが、その考えに合わないという結論に至った次第です。

また状況が変わればマンション投資を考えるかもしれませんが、今のところはナシです。

不動産への投資としては他にREITなんかがあったりして、そちらは既に始めていますので今後も継続していこうと思っています。

東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい
(2009/10/20)
重吉 勉

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家は買うべきか?


10 14, 2009 | Tag,資産運用,不動産,住宅ローン

9月に発表された基準地価も

基準地価:全国的下落 東京・銀座、変わる街並み 空室増え低価格店進出

下がっていましたね。もうしばらくこれを反映して不動産価格は下落傾向になると予測できるのではないでしょうか?


今回は不動産を購入するべきかどうかについて考えます。同じことで悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

インスパイアされたのはコチラの本。

「黄金の羽根」を手に入れる自由と奴隷の人生設計 (講談社プラスアルファ文庫)「黄金の羽根」を手に入れる自由と奴隷の人生設計 (講談社プラスアルファ文庫)
(2004/08)
橘 玲海外投資を楽しむ会

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私自身はあまり持ち家にこだわっていないので、本書の内容に共感できたというところです。


家を買うことのリスク

1.流動性リスク
家は思い立ってもすぐに売り買いできるようなものではありません。急な転勤が決まったらどうしましょう?買った時は良くても10年、20年たつと周辺の環境が変わる可能性はありますし、自分自身が心変わりしてるかもしれません。そんな不確定なリスクに不動産という資産は備えることができません。


2.金利変動リスク

住宅ローンを組んだ時の話です。いきなり現金一括で不動産を買うことができる人はそういないでしょうから、みんなにあてはまることでしょう。はじめ3%台で借りていた住宅ローンがそのうち4%、5%となってくると、支払うお金が変動します。ローンの組み方によっては住宅にお金を払っているのではなく、利息のためにお金を払っているなんて状況にもなりかねません。


3.価格変動リスク
不動産の価値は変動します。バブルがはじけて、それまで不動産そのものが値上がりしてきましたが、今となっては不動産の価値がこれから上がることは期待できないでしょう。


家は買った方がよいと言う人の主張

1.日本では家主が高齢者に家を貸したがらないから、若い時に家を買っておかないと、年をとってからすむところがなくなる。高齢になってから住宅ローンを借りようと思っても、金融機関は貸してくれない。

家を買わないということは、住宅ローンに払うはずだったその余裕資金を他の金融資産で運用させておけるということです。つまり、高齢になった時には相応のキャッシュができているはずだと。だとしたら、高齢になってから住宅ローンを組む心配なんてしなくていいはずです。


2.家を買えば不動産を所有できるけれど、賃貸では毎月の家賃が無駄になる。
それを言うなら、住宅ローンを組んだ時に利息分に支払うお金は無駄ではないのでしょうか?
例えば2600万円の物件を固定金利3%、35年ローンで買ったとすると、月々支払う額は10万円です。月10万円で35年間だから実際には120×35=4200万円支払っていることになります。

この試算では頭金なし、ボーナス返済なしで計算していますが、それにしても4200万円ー2600万円=1600万円は利息のみに支払っているのですからバカバカしいと言わざるを得ません。


3.不動産には資産としての価値がある。
不動産のかわりに株や債券という金融商品を持っていてもそれは資産です。住宅ローンに支払っていたお金をそちらに回していたと考えればいいだけです。



自分だけの家を持つことは、所有欲を満たしてくれてすごく心地いいのだろうと思います。
最終的には個人の価値観で決めればよいのでしょうが、無茶な住宅ローンを組んだりだけはしないようにしたいところです。

住宅ローンを組む場合のコツは頭金をなるべく厚めに用意することでしょう。これだと住宅ローンを組んだことによるレバレッジのメリットがあまり生かされませんけどね・・・。


【関連記事】
 ・マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社 
 ・新築にしようか中古にしようか 【書評】失敗に学ぶ不動産の鉄則
 ・やっぱり中古かな 【書評】今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方
 ・中古マンション買うならリフォームもいっしょにね 【書評】買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム





中古マンション買うならリフォームもいっしょにね 【書評】買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム


03 19, 2009 | Tag,不動産,マンション,資産運用

買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム買い上手こそ! 中古マンション購入&(そして)リフォーム
(2009/02/13)
山本 久美子

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こちらも昨日に引き続き山本久美子さんの本です。おなじく勝間和代のBook Lovers (ブックラバーズ)で紹介されていたので2冊まとめて読んでみました。前作が2006年のもので、今回の新刊が今年のものなのですが、3年たっても主張は変わらず中古マンション購入を勧めています。

本書が前作と違う点はマンション購入というより、リフォームについての具体的な方法が書かれている点だと思います。もちろん、購入のことについても書かれていますので、どちらか一冊買うなら本書がいいかもしれません。

リフォームと言ったってどこをどうやってリフォームするのか住宅を購入したことのない人にとってはピンとこないかもしれませんが、本書がその手助けをしてくれます。

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やっぱり中古かな 【書評】今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方


03 18, 2009 | Tag,不動産,資産運用,マンション

今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方今こそ!中古マンション―「得」する買い方・選び方
(2006/01)
山本 久美子

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こちらの本は勝間和代のBook Lovers (ブックラバーズ)で発見した本です。著者はリクルートで「住宅情報」を初め数々の住宅情報系雑誌を手がけてきた住宅ジャーナリストの山本久美子さんです。昨日の話と重なる部分も多いのですが、この機会にもう少し住宅について知識を深めていきましょう。


昨日は新築と中古の物件ではどちらが良いかについて考えましたが、今回も結論としては中古、になります。
中古を割安で買って、リフォームしましょうということです。

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新築にしようか中古にしようか 【書評】失敗に学ぶ不動産の鉄則


03 17, 2009 | Tag,不動産,資産運用,マンション

失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ)失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ)
(2009/01)
幸田 昌則

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人生で最も大きな買い物の一つである不動産の話です。

本書は不動産バブル崩壊に伴い、売り手の不動産販売業者と買い手の消費者の立場に立って書かれた本です。自宅用の不動産を取得しようかどうか迷っている人、投資用の不動産の取得を考えている人、自宅用の不動産を買おうと決意したはいいが、新築にしようか中古にしようか迷っている人は読んでみると参考になると思います。

今回は買い手の立場に立った視点で、新築を買うべきか中古を買うべきかという点に絞り、本書の内容を元に考えていきたいと思います。

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マンション買うなら今?【書評】不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社


03 06, 2009 | Tag,不動産,マンション,住宅ローン

不動産会社の倒産が相次ぎ、不況が続いているマンション業界ですが、買い手の私たちは今どういうことを考えておくべきなのでしょうか。こんなことについて考えてみました。


「マンション買うなら今?」



「今」ではないというのが今回の結論です。おそらくこれから先価格は今より下がるだろうと思うのです。


理由の一つに現在のマンション販売価格そのものがまだまだ割高だということがあります。

これまでの不動産市場の動向を見ていると、一時的な景気回復により不動産需要の上昇、それに加えて原油や資源なで建築費関係も高騰していました。それが価格に反映されてきため、マンション価格も高騰しました。

首都圏の新築マンションでみると、70㎡あたり
2006年で3799万円
2007年で4276万円
(p.59)

なのでずいぶん価格が上昇しています。


一方、 
全国平均では、70㎡あたり
2006年で2600万円
2007年で2691万円
(p.59)

ですから、首都圏での価格上昇が激しいことが分かります。


ネタ元は違いますが、
2009年1月のデータでは
1㎡あたり59万円で、70㎡では4130万円

  首都圏のマンション市場動向 2009年1月


というデータがあり、これを見ると2007年に比べて微減程度です。不景気、不景気と言われる割に価格の低下が進んでいません。

一般にマンション価格は、その調整期間に1,2年かかると言われています(p.72)ので、今は割高と言えるのでしょう。これは不動産という資産が流動性に乏しいことも関係していると思います。


さらに、さっきのデータに年収を加えて見てみると、
首都圏では70㎡あたり
2006年で3799万円、首都圏平均年収は551万円
2007年で4276万円、首都圏平均年収は551万円
(p.59)

全国平均では、70㎡あたり
2006年で2600万円、全国平均年収は455万円
2007年で2691万円、全国平均年収は453万円
(p.59)


年収は増加していなのに、マンション価格だけ上昇しているわけです。

年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を返済負担率と言いますが、これは25%以内が安全です(p.60)。

例えば、年収453万円の家庭が、2691万円の物件を2000万円のローンを組んで買ったとします。35年返済、金利3%でボーナス返済しない場合の毎月返済額は7万6970円で、年間では約92万円となり、これは年収の20%に相当します。

これくらい(25%以下)のローンの組み方が安全と言えるのですが、もっとシンプルに考えると、一般的には年収の5倍から6倍くらいが適正価格と考えてよさそうです(例に示した条件)。

こう考えると、現在のマンション価格は年収の割に高い金額になっていることが分かります。これではそう簡単にマンションを購入することができないので、市場に需要と供給のバランスが働くとするなら、もっと価格は低下するでしょう。



住宅ローン控除で、10年間で最大500万円の減税が受けられるお得な制度があるという反論もあるかもしれませんが、このことは文面だけ受け取ってはいけません。
こちら▼

  2009年の住宅ローン控除制度はこうなった!

に給与収入と住宅ローン借入額を例示したシミュレーションがありますので参考にしてください。


500万円の控除が受けられる人は少なそうですね。



やはり今マンションを購入するのは適切ではなさそうです。


参考書籍:
不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社不動産バブル崩壊で消える会社・残る会社
(2009/01/06)
山下和之

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本書は不動産業界の現状について教えてくれる一冊です。不動産は人生の中でも最も高額な買い物の一つですので、じっくり考えて購入するか検討したいところです。また、投資用に不動産を利用しようと思っている人もいると思いますが、そういう目的で読んでもいいと思います。




黄金の扉を開ける賢者の海外投資術


11 29, 2008 | Tag,資産運用,,海外,税金,不動産,ヘッジファンド

黄金の扉を開ける賢者の海外投資術黄金の扉を開ける賢者の海外投資術
(2008/03/07)
橘 玲

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本書は臆病者のための株入門の著者、橘 玲さんの著作です。”臆病者のための株入門”が初心者向けだとすると、この本ではさらに、ハイリスクハイリターンでレバレッジを効かせた投資に言及しています。

橘さんは本書でWeb2.0ならぬ金融2.0というようなことを言っています。従来の金持ちしか投資をできなかった環境が金融商品の多様化、インターネットの整備などで、誰でも利用でき、手の届く範囲になりました。昔のお金持ちがプライベートバンクで行っていたようなポートフォリオ作りが手軽に出来るようになったのです。

本書の特徴に、様々な投資法について引用や解説がしっかりしているため、非常に説得力があるという点があります。

本書ではインデックスファンドを利用した分散投資から一派進んで、エマージング投資、ADRやGDRなどのデリバティブ、商品コモディティ、FXなどレバレッジを効かせられる金融商品を詳細に解説しています。これらの方法はレバレッジを効かせ、資産を増やすという意味でとても良い方法だということは分かるのですが、私のような投資初心者にとっては実行に移すまでにまだまだ大きな壁がありそうです。



私が個人的に印象に残ったのはマンガ”美味しんぼ”に例えた”究極の投資”対”至高の投資”という点でした。”美味しんぼ”をイメージすると分かりやすいかもしれませんが、究極の投資が富裕層の投資の仕方で、ある程度完成されたものです。一方、至高の投資は平凡サラリーマンが、究極の投資で運用した結果と同じ運用額を得るための投資法です。


お金を十分に持った富裕層が行う”究極の投資”はいわゆる経済学的に正しい投資、経済全体に投資するコンセプトのインデックスファンドを利用した分散投資です。


それに対して平凡サラリーマンが行う”至高の投資”ではどう考えるかと言うと、自分自身を人的資本という風に考えます。この考え方で行くと、例えば年収500万円のサラリーマンは二億五千万円の資金を年利2%で運用し、そこから継続的に年500万円のキャッシュフローを得ていることになります。ものすごく単純に考えてですが。

”究極の投資”に勝つには、金融資産に比べて人的資本が圧倒的に大きい場合、全資産を株式に投資すべきであると主張しています。万が一ダメになったとしても人的資本を持っているからまた500万円のキャッシュフローが稼ぎ出せるからという論理です。

さらに、ハイリスクハイリターンになりますが、なるべくレバレッジを効かせた金融商品でないと”究極の投資”には勝てません。

では、投資対象は日本にすべきでしょうか?それとも、海外にすべきでしょうか?
この話は日本を舞台にした話なので、日本のサラリーマンが主役です。つまり、ここで登場する人的資本というのは日本の資産ということになります。先ほどの2億5千万円が、です。そうすると、”分散”の観点から言って、株式投資は全て海外にするべきだということになります。


いささか、強引な論理かもしれませんし、机上の空論かもしれませんが、主張していることの意図は分かります。レバレッジと言うと、危険なイメージばかり付きまといますが、考えてみると、住宅ローンもそうですよね。少ない頭金で大きく借り入れるわけですから。



本書の中でタックスヘブンと言って税制上優遇される国があることが紹介されていました。今後、何十年かで積み立てながら資産を増やしていったとして、最後に現金に換える時、日本なら20%ほど税金がかかります。1億円貯まっていたら2000万円税金として徴収されるわけです。なかなか無視できない額です。ミリオネアの人たちは倹約家ということを昨日記事にしましたが、税金に関してもシビアに考えています。

節税の一つの抜け道が、現金にした時に外国に居住するという方法です。武富士一族が裁判で争っている通り、どこまでが”海外に居住していた”ということになるのか、という基準に関してまだ一定の見解は出ていませんが、今後注目したところです。

その前に税金のことを考えなければいけないほど、資産を増やさなければいけませんね・・・



あまり投資にたくさんの時間をかけられない私としては、今回紹介されていた投資商品の中で、REIT、ETFに興味を持ちました。このあたりから始めてみようかなと思います。



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自己破産から5年で10億稼いだ男の話


11 22, 2008 | Tag,自己破産,ビジネス,起業,投資,不動産

本書の特徴は、成功の前に誰もが陥りがちな多くの失敗談が掲載されている点です。

失敗からは多くのことを学ぶことができますが、できれば失敗は未然に防ぎたいものです。もちろん、体感するのとしないのとでは身に付き方も違うと思いますが、失敗する理由を知っているか知らないかだけでも大きな違いになると思います。

成功するためにはリスクがつきもので、ここでも「ノー・フリーランチ」と言えるのだと思います。しかし、そのリスクをゼロにするのが難しくても減らすことは可能だ思います。

そういう意味で本書は価値ある一冊かもしれません。

自己破産から5年で10億稼いだ男の話自己破産から5年で10億稼いだ男の話
(2008/09/25)
チャーリー タカ

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著者は多くの失敗を経験されていますが、そこから何かしら次につながる学びを得ているところが、失敗を失敗で終わらせないていない一つの理由なのだと思います。失敗してもそれまでに得た経験を元に、再度事業を起こせるような知識やノウハウを習得しているところが成功の秘訣でしょう。

また、著者の学歴は中卒ですが、ビジネスに必要なものは決して偏差値ではないことが分かります。ただ、これは勉強しなくていいということではなく、ビジネスに必要な知識を学ぶことは大切で、著者自身もそれを学ぶのには長けているようですし、学ぶ必要があることだと主張されています。



著者が資産を築いた方法にはネットオークションやポリフェノールを利用した化粧品、時計の転売などのスモールビジネスもありますが、それに加えて不動産投資やFX、株式投資なども行っていることが興味深く感じました。

不労所得をいかにして得るかが、お金の心配をせずに暮らす一つのポイントだと思いますが、それにはビジネスの才能以外にも、ビジネスで得た資産を上手く運用させていく知識が必要になります。

著者が5年という歳月で10億という大きな財産を築けた理由はここにあります。ビジネスで得たキャッシュフローを、例えば不動産に投資することでレバレッジを効かせて資産を膨らませていくわけです。

その不動産投資ですが、不動産投資と言っても、日本の不動産ではありません。外国の不動産です。日本の不動産には既に旨みがないそうです。新興国のような、不動産の価値がこれから上がることでキャピタルゲインが稼げるような物件を探すことと、税制の面で優遇されるという点をポイントにしています。そして、著者は投資対象の国としてマカオを選んでいます。

マカオの物件というと、遠く離れた国のことなので、買いつけるかどうか不安に感じることと思いますが、この点も著者はぬかりなく、信頼のおける不動産エージンエトを雇うこともそうですが、実際にその場所に住んでみるそうです。

そして、サブプライムローンで不動産が値下がりしつつある時に著者は素早く見切りをつけて、持っている不動産を売っているのですが、著者はこの行動を直観的に行ったと言っています。

しかし、この直観はこれまでに経験したことや、観察してきたことで総合的な判断に基づくものではないかと分析しています。


著者がどういう点に注目しているかというと、

   1.在庫日数
   2.金融機関の姿勢
   3.金利動向
   4.成約件数

などだそうです。



著者が人生を振り返ると、家庭の中で既に3、4歳頃からお金を稼ぐ方法に親しんでいたそうで、まるで ”金持ち父さん” に出てくる主人公のようです。

たしかに、著者のように数々の儲けのネタ、仕組みづくりを思いつくためには常日頃から利益モデルについて思いを巡らせていないといけないのでしょう。



手当たりしだいに様々な利益モデルに手を出しているように見える著者ですが、20年後、30年後の目標を定め、その目標を達成するためにはどうすればいいのか10年、5年、3年と計画を現実に即した形に落とし込んでいる点も他の成功者と共通する点だと感じました。



先日、外貨・FX投資について勉強しましたが、円高の今こそFXを始めるチャンス!?かもしれません。いい機会なので資産形成の一つの手段として、行動に移せるようもう少し考えてみたいと思います。

不動産投資についても興味を持っているのですが、なかなか行動に移せていません。現在の市況では行動に移すことが難しいと感じています。本書で紹介されていたように海外の、地価が上がりそうな場所での不動産投資にも魅力があると思いますが、実際にその場所に住んでみるというのは誰にでもできることではありませんね。海外不動産に関してはもうしばらく様子を見ます。


リスクのことばかり考えていてなかなか行動に移せないのも否めないのですが、まずは受け入れ可能な失敗は許容して、そろそろ行動を起こしてみたいと思います。



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